In 2013 waarschuwde ik al:* Om te voorkomen dat de huizenprijzen ooit weer exploderen, moet de koper ook fatsoenlijk kunnen huren. Nu wordt hem die keuzevrijheid onthouden.
‘Si vis pacem, para bellum’, zeiden de oude Romeinen: wil je vrede, bereid je dan voor op de oorlog. Omdat de Romeinen weinig anders dan oorlog kenden, kunnen we die wijsheid heel goed vertalen met: kijk eens verder dan je neus lang is. Bijvoorbeeld op de woningmarkt, want met het rapport van de commissie- Verhoeven schieten we nog geen neuslengte op: de huizenprijzen zijn geëxplodeerd – dat wisten we al; iedereen rekende zich rijk – ouwe koek; er werd waanzinkrediet gevraagd en gegeven – gaap; gemeenten en vastgoedwereld speelden een semi-frauduleus piramidespel op kosten ieder ander – what else is new? En als klap op de vuurpijl: iedereen deed mee en profiteerde, dus iedereen heeft schuld.
Dat laatste is niet waar, de miljoenen huurders die nu mee opdraaien voor de ontstane schade treft bijvoorbeeld geen enkele blaam. Maar zo’n leugen is wel zo veilig, want als iedereen schuld heeft, wordt niemand ter verantwoording geroepen. Het is dan ook glas en plas: PvdA en VVD draaien alweer hun even versleten als irrelevante mantra’s af, terwijl de honden van de media in een hoekje gezellig samen de op sterven na dode hypotheekrenteaftrek verscheuren.
Paradoxaal
Maar goed, in schuld en boete kan een mens ook niet wonen. Dus laten we het concreet hebben over hoe de woningmarkt weer overeind kan komen zonder gevaar dat dezelfde ellende opnieuw ontstaat.
Ook daarvoor geven die Romeinen een goed handvat: wil je een gezonde koophuizenmarkt, bouw dan heel veel goede huurhuizen. Dat lijkt paradoxaal, maar is het niet. Neoliberalen hadden en hebben op één punt een ijzeren gelijk: een markt kan alleen goed functioneren bij keuzevrijheid voor de consument. Ze vergeten alleen gemakshalve vaak dat het essentieel is dat tot die vrijheid ook de keuze behoort om van aankoop af te zien. Niet aanschaffen is het veiligheidsventiel dat voorkomt dat er prijzenbubbels ontstaan.
Bij zoiets als doodgewoon brood werkt dat prima. Wordt de ene bakker te duur, dan gaan we naar een andere, en worden ze allemaal te duur, dan eten we een tijdje brioche. Of pap of desnoods nasi. Dat zal de prijsopdrijvers leren! Maar wonen moet, daar kun je zelfs niet tijdelijk van afzien. Wel van kópen.
Overdrukventiel
Het onontbeerlijke stabiliserende overdrukventiel van de huizenkoopmarkt is daarom een ruime, kwalitatief concurrerende huurmarkt. Maar daar is willens en wetens niet in voorzien: goedschiks of kwaadschiks, mensen móéten kopen. Dat is de vijftig jaar oude, steeds fanatieker gevoerde Haagse huizenjihad die alle huidige ellende veroorzaakt heeft.
Maar is zo’n huurmarkt haalbaar? Kun je op een rendabele manier moderne, goede betaalbare huurhuizen voor de middenklasse bouwen? Het lijkt van wel.
Bouwers stellen dat ze met moderne middelen en technieken al voor 90 duizend euro een redelijk huis neer kunnen zetten. Laten we niet krenterig doen en daar, inclusief iets voor grond (in een appartementencomplex hoeft dat maar weinig te zijn) voor een aardige niet te grote middenklasser bijvoorbeeld 200 duizend euro van maken. Dat geld financieren we voor nog eens datzelfde bedrag over dertig jaar. Reken over het totaal 15 procent voor beheer en onderhoud, en stel dat we als verhuurder precies als een gewone koper aan het eind van de rit het huis vrij in bezit willen hebben.
Pure winst
Vanaf dat moment is elke cent die het huis nog opbrengt door verhuur of verkoop vrijwel pure winst. Die situatie bereiken we als de huurder in die dertig jaar de gemaakte kosten van verwerving en onderhoud betaalt, ofwel het verschil tussen de gemaakte kosten en de waarde van het huis. In dit geval is dat in totaal 260 duizend euro, wat zegge en schrijven neerkomt op een huur van 722 euro in de maand.
Het gaat niet om die voor een aardig huis uiterst betaalbare 722 euro, maar om het idee. Om de orde van grootte. Ik laat mij graag door een deskundige uitleggen waarom de voorgaande redenering faliekant verkeerd, onverantwoord en zelfs gevaarlijk is.
Maar tot die tijd lijkt een goede en uiterst betaalbaar geprijsde huurmarkt goed haalbaar. De enige vereisten zijn wat goede wil bij de politiek, geen al te gekke grondspeculatie door gemeenten en een beetje bewustzijn van hun kerntaak bij de corporaties die de huurmarkt beheersen.
* Dit artikel verscheen oorspronkelijk op 21 mei 2013 in de Volkskrant.
Waardeer dit artikel!!
Als je dit artikel waardeert en je waardering wilt laten blijken met een kleine bijdrage: dat kan! Je kunt me ook met een vast per bedrag per maand steunen: klik dan hier. Zo help je onafhankelijke journalistiek in stand houden.